Eski bir binanın güvenli olup olmadığını yalnızca yapının yaşına veya dış görünüşüne bakarak anlamak mümkün değildir. Riskli yapı tespiti, binanın deprem karşısındaki durumunun teknik verilerle değerlendirilmesini sağlayan önemli bir süreçtir. Peki riskli yapı nasıl belirlenir, hangi belirtiler dikkate alınmalıdır ve 6306 sayılı Kanun kapsamında süreç nasıl ilerler? Eski binalar hakkında bilinmesi gerekenleri bu rehberde ele alıyoruz.
Riskli Yapı Ne Demektir?
Bir binanın eski olması ile riskli olması aynı şey değildir.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı; bulunduğu yerin risk durumundan bağımsız olarak ekonomik ömrünü tamamlamış veya yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı olarak ele alınır.
Buradaki önemli nokta “teknik verilere dayanılarak” ifadesidir.
Bir binanın 30, 40 veya 50 yıllık olması tek başına onun riskli olduğunu göstermez. Aynı şekilde dışarıdan bakıldığında bakımlı görünen bir yapı da deprem açısından yeterli güvenliğe sahip olmayabilir. Yapının taşıyıcı sistemi, kullanılan malzemeler, mevcut hasarlar, yapının projeye uygunluğu ve ilgili teknik değerlendirmeler birlikte ele alınmalıdır.
Bu nedenle eski bir binada yapılabilecek en doğru değerlendirme, tahmin yürütmek yerine teknik inceleme yaptırmaktır.
Eski Bir Bina Riskli Olduğu İçin mi Risklidir?
Eski yapıların deprem güvenliği konusunda daha fazla dikkat gerektirmesinin temel nedeni yalnızca yaşları değildir.
Yapının inşa edildiği dönemde geçerli olan deprem kuralları, kullanılan malzemelerin özellikleri, uygulama kalitesi ve zaman içerisinde binada yapılan değişiklikler önem taşır. Örneğin taşıyıcı sisteme müdahale edilmesi, bazı duvarların kaldırılması veya binanın kullanım koşullarının değişmesi mevcut yapının davranışını etkileyebilir.
Öte yandan binanın yaşına bakarak doğrudan “bu bina güvenlidir” veya “bu bina kesinlikle risklidir” demek de doğru değildir.
Özellikle İstanbul gibi deprem tehlikesinin gündemde olduğu bir kentte, eski yapıların durumunu varsayımlarla değil teknik verilerle değerlendirmek gerekir.
Kadıköy, Erenköy, Suadiye ve Kozyatağı gibi yapı stokunun farklı dönemlerden örnekler barındırdığı bölgelerde de aynı yaklaşım geçerlidir. Bir yapının bulunduğu mahalle, cadde veya bina yaşı tek başına teknik risk sonucu anlamına gelmez.
Binalarda Hangi Belirtiler Dikkate Alınmalı?
Bir binanın riskli olup olmadığı yalnızca gözle anlaşılmaz. Ancak bazı belirtiler, yapının teknik olarak incelenmesi gerektiğine dair önemli bir uyarı olabilir.
Özellikle şu durumlar dikkate alınmalıdır:
- Taşıyıcı elemanlarda belirgin çatlak veya hasarlar,
- Kolon ve kirişlerde gözle görülür bozulmalar,
- Beton yüzeyinde dökülmeler ve donatıların açığa çıkması,
- Yapıda belirgin eğilme veya oturma belirtileri,
- Zeminde veya yapı çevresinde dikkat çeken deformasyonlar,
- Geçmişte meydana gelmiş deprem veya başka bir olaydan kaynaklanan hasarlar,
- Taşıyıcı sisteme sonradan yapılan müdahaleler,
- Projeden farklı şekilde gerçekleştirilen değişiklikler.
Ancak burada önemli bir ayrım yapmak gerekir: Her çatlak yapısal hasar anlamına gelmez.
Duvar sıvasındaki ince bir çatlak ile kolon üzerindeki yapısal bir hasarı aynı şekilde değerlendirmek mümkün değildir. Bu nedenle internetten görülen bir fotoğrafla veya yalnızca bina sakinlerinin gözlemleriyle “bina riskli” sonucuna varmak doğru değildir.
Gözle görülen belirtiler, teknik inceleme gerekip gerekmediği konusunda fikir verebilir; nihai değerlendirme yerine geçmez.
Bina Dayanıklılığı Sadece Beton Kalitesiyle Ölçülmez
Deprem güvenliği konuşulduğunda çoğu kişinin aklına ilk olarak beton kalitesi gelir. Oysa bir binanın performansını tek bir parametre üzerinden değerlendirmek doğru değildir.
Taşıyıcı sistemin özellikleri, yapının mevcut durumu, malzeme özellikleri, projelendirme ve uygulama koşulları gibi birçok unsur birlikte değerlendirilir.
Bu nedenle “betonu sağlam görünüyor”, “kolonlar kalın”, “bina çok ağır” veya “daha önce deprem gördü ama hiçbir şey olmadı” gibi ifadeler teknik bir güvenlik belgesi olarak kabul edilemez.
Özellikle geçmişte farklı standartlarla inşa edilmiş binalarda mevcut durumun mühendislik açısından değerlendirilmesi önemlidir.
Bir binanın geçmişte meydana gelen bir depremde hasar almamış olması da gelecekteki bir deprem karşısında güvenli olduğu anlamına gelmez. Depremin büyüklüğü, süresi, yönü, yapının maruz kaldığı etkiler ve zemin koşulları değişebilir.
Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?
6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapı tespiti, Bakanlık tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar aracılığıyla gerçekleştirilebilir. Maliklerden biri veya kanuni temsilcisi başvuru yaparak kendi yapısı için riskli yapı tespiti talebinde bulunabilir.
Süreç yalnızca binaya dışarıdan bakılmasından ibaret değildir.
Yetkili kuruluş tarafından yapı üzerinde gerekli teknik incelemeler gerçekleştirilir ve elde edilen veriler ilgili mevzuat kapsamında değerlendirilerek riskli yapı tespit raporu hazırlanır. Bakanlığın yayımladığı süreç bilgilerinde riskli yapı tespitlerinin ilgili teknik esaslara göre yapıldığı açıkça belirtilmektedir.
Bu aşamanın amacı, “bina eski mi?” sorusundan çok daha önemli olan “bu yapı mevcut haliyle deprem açısından kabul edilebilir bir güvenlik seviyesinde mi?” sorusuna teknik veriler üzerinden cevap vermektir.
Dolayısıyla riskli yapı tespiti, bina sahiplerinin kendi gözlemlerinden veya komşuların değerlendirmelerinden farklı olarak resmî bir sürecin başlangıç noktasıdır.
Riskli Yapı Tespitinde Herhangi Bir Malik Başvurabilir mi?
Binadaki herkesin aynı anda karar vermesi gerektiği yönünde yaygın bir yanlış anlaşılma bulunuyor.
Riskli yapı tespitinin yaptırılması aşamasında maliklerden birinin veya kanuni temsilcisinin başvurusu yeterli olabilir. Bakanlığın İstanbul'daki güncel bilgilendirmesinde de risk tespiti için maliklerden birinin veya kanuni temsilcisinin müracaat edebileceği belirtilmektedir.
Bu nokta özellikle önemlidir.
Çünkü bazı bina sakinleri, “Diğer kat malikleri kabul etmezse binaya risk tespiti yaptıramayız.” düşüncesiyle süreci başlatmaktan kaçınabiliyor. Oysa riskli yapı tespitinin yaptırılması ile tespit sonrasında binanın nasıl değerlendirileceği aynı konu değildir.
İlk aşamada amaç, yapının teknik durumunu ortaya koymaktır.
6306 Sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapı Tespitinden Sonra Ne Olur?
Hazırlanan riskli yapı tespit raporu ilgili idari süreç içerisinde incelenir. Yapının riskli olduğunun belirlenmesi halinde bu durum ilgili tapu kayıtlarına işlenir ve maliklere bildirim yapılır. İstanbul İl Müdürlüğünün yayımladığı süreç açıklamasında da riskli yapı tespitinin ardından ilgili işlemlerin tapu müdürlüğü ve diğer kurumlarla yürütüldüğü belirtilmektedir.
Burada bina sahipleri açısından en önemli konulardan biri, resmi bildirimlerin takip edilmesidir.
Çünkü riskli yapı tespitine karşı maliklerin itiraz hakkı bulunmaktadır. Güncel Bakanlık bilgilendirmesine göre itiraz süresinde esas alınan tarih, tebligatın postaya verildiği tarih değil, Tebligat Kanunu kapsamında tebellüğ tarihidir ve ilgili sürenin 15 gün olduğu belirtilmektedir.
Bu nedenle riskli yapı kararıyla karşılaşan maliklerin süreci yalnızca “bina yıkılacak” şeklinde değerlendirmek yerine, raporun sonucunu ve bundan sonraki hukuki ve teknik aşamaları birlikte ele alması gerekir.
Riskli Yapı Tespiti ile Bina Performans Analizi Aynı Şey mi?
Bu iki kavram zaman zaman birbirinin yerine kullanılıyor. Ancak aynı amaçla yapılan işlemler olarak değerlendirilmemelidir.
Riskli yapı tespiti, 6306 sayılı Kanun kapsamında yapının riskli olup olmadığının belirlenmesine yönelik özel bir süreçtir.
Bina performans değerlendirmesi ise yapının deprem etkileri altındaki davranışının mühendislik açısından incelenmesine yönelik daha geniş bir teknik değerlendirme çerçevesinde ele alınabilir.
Bu nedenle bir binanın deprem güvenliği hakkında karar verirken hangi incelemenin yapılacağı, çalışmanın hangi mevzuat kapsamında yürütüldüğü ve elde edilmek istenen sonucun ne olduğu önceden netleştirilmelidir.
Özellikle kentsel dönüşüm kararı alınması düşünülüyorsa, yalnızca “bina sağlam mı?” sorusuna değil, izlenecek dönüşüm sürecine de bakmak gerekir.
Kadıköy ve Bağdat Caddesi Çevresindeki Eski Binalarda Neden Dikkatli Olunmalı?
İstanbul'un merkezi bölgelerinde yıllar içerisinde farklı dönemlerde inşa edilmiş çok sayıda yapı bulunuyor. Kadıköy ve Bağdat Caddesi çevresi de bu açıdan tek tip bir yapı stokuna sahip değil.
Erenköy, Suadiye ve Kozyatağı gibi bölgelerde bir binanın yaşı, geçirdiği tadilatlar, taşıyıcı sisteme yapılan müdahaleler ve mevcut fiziksel durumu birbirinden farklı olabilir.
Bu nedenle aynı bölgede bulunan iki binanın yalnızca dış görünüşlerine bakarak aynı deprem riskine sahip olduğunu söylemek mümkün değildir.
Burada doğru yaklaşım, bölgesel bir genelleme yapmak yerine yapı özelinde inceleme gerçekleştirmektir.
Tüylüoğlu Yaşar İnşaat olarak kentsel dönüşüm çalışmalarında da binanın mevcut durumunun doğru değerlendirilmesini, sürecin yalnızca yıkım ve yeniden yapım aşamasından ibaret görülmemesini önemli buluyoruz. Özellikle Kadıköy ve çevresindeki dönüşüm süreçlerinde teknik değerlendirme ile mülk sahiplerinin beklentilerinin birlikte ele alınması, sağlıklı bir dönüşüm süreci açısından önem taşıyor.
Eski Bir Binada Yaşayanlar Ne Yapmalı?
Eski bir binada oturuyorsanız ilk adım panik yapmak değil, bilgi toplamaktır.
Binanın yapım yılı, mevcut projeleri, geçmişte geçirdiği tadilatlar ve taşıyıcı sisteme yapılmış olabilecek müdahaleler hakkında bilgi edinmek iyi bir başlangıç olabilir. Binada gözle görülür hasarlar varsa bunların fotoğraflanması ve uzmanlar tarafından değerlendirilmesi de sürecin daha sağlıklı ilerlemesine yardımcı olur.
Risk konusunda ciddi bir şüphe varsa yetkili bir kuruluştan teknik değerlendirme alınmalıdır.
Burada özellikle şu ayrım akılda tutulmalıdır:
Eski bina görmek başka, riskli yapı tespit etmek başkadır.
Bir binanın güvenliğini yalnızca yaşına, boyasına, dış cephesine veya birkaç çatlağa bakarak değerlendirmek mümkün değildir. Gerçek karar, teknik verilerin incelenmesiyle ortaya çıkar.
Sonuç: Risk Konusunda Tahmin Yerine Teknik Veriye Güvenin
Kentsel dönüşümün ilk adımı her zaman binayı yıkmak değildir. Çoğu zaman ilk ihtiyaç, mevcut yapının durumunu doğru anlamaktır.
Riskli yapı tespiti bu nedenle yalnızca yasal bir prosedür olarak görülmemelidir. Yapının mevcut durumunun teknik olarak ortaya konulması, bina sahiplerinin önündeki seçenekleri daha sağlıklı değerlendirmesine yardımcı olur.
Özellikle İstanbul gibi deprem riski bulunan bir kentte, yıllardır kullanılan eski binalar için “bugüne kadar bir şey olmadı” düşüncesi güvenlik göstergesi değildir. Aynı şekilde yalnızca bina yaşına bakarak kesin bir risk kararı vermek de doğru değildir.
Doğru yaklaşım; yapıyı tanımak, gerekli teknik incelemeyi yaptırmak ve ortaya çıkan sonuca göre hareket etmektir.
Kentsel dönüşüm sürecinin diğer aşamalarını öğrenmek isteyen bina ve arsa sahipleri, Tüylüoğlu Yaşar İnşaat'ın kentsel dönüşüm sürecine ilişkin rehber içeriklerinden de yararlanabilir. Böylece risk tespitinden başlayarak bina yenileme ve dönüşüm sürecinin tamamını daha bilinçli şekilde değerlendirmek mümkün olur.
Etiketler
